Vi modtager provision fra visse af de udbydere, der er anført på denne side.

Omlægning af lån – hvornår kan det betale sig? [2026]

Af Redaktionen hos Låneberegner.dk | Opdateret: marts 2026

Renterne på det danske realkreditmarked bevæger sig konstant. Det betyder, at det lån, du optog for nogle år siden, måske ikke længere er det mest fordelagtige. Omlægning af lån – også kaldet konvertering eller refinansiering – er en mulighed, som hundredtusinder af danske boligejere benytter sig af, når renterne skifter retning. Men hvornår giver det reelt mening at omlægge, og hvad koster det?

Beslutningen om at omlægge sit realkreditlån er en af de mest betydningsfulde økonomiske beslutninger, en boligejer kan træffe. En vellykket omlægning kan spare dig for mange tusinde kroner om måneden og hundredtusinder over lånets restløbetid. Omvendt kan en dårligt timet eller ukritisk omlægning ende med at koste mere, end den sparer – særligt hvis omkostningerne ved selve omlægningen overstiger besparelsen.

I denne guide gennemgår vi alt, du behøver at vide om omlægning af lån i Danmark. Vi ser på de forskellige typer omlægning, hvad det koster, hvornår det giver mening, og hvordan du trin for trin kommer i gang. Vil du hurtigt beregne, hvad du kan spare ved at ændre rente eller løbetid, kan du bruge vores gratis låneberegner til at sammenligne din nuværende ydelse med en ny.

Guiden henvender sig primært til boligejere med realkreditlån, da det er her, omlægning har størst potentiale. Har du i stedet et forbrugslån, er omlægning sjældent relevant – her handler det i stedet om at indfri og eventuelt optage et nyt lån til bedre vilkår.

Hvad er omlægning af lån?

Omlægning af lån er processen, hvor du indfrier dit eksisterende realkreditlån og erstatter det med et nyt lån – typisk til en anden rente, en anden løbetid eller en anden lånetype. Begreberne refinansiering og konvertering bruges ofte synonymt med omlægning, selvom konvertering teknisk set refererer specifikt til at skifte fra én obligationsrente til en anden.

Det danske realkreditsystem er bygget op omkring obligationsudstedelse. Når du optager et realkreditlån, udsteder dit realkreditinstitut obligationer på kapitalmarkedet med din bolig som sikkerhed. De obligationer har en bestemt kuponrente – f.eks. 4% – og handles på børsen til en kurs, der kan ligge over eller under 100. Denne mekanisme er nøglen til at forstå, hvorfor omlægning kan være fordelagtig.

Hvorfor omlægger boligejere deres lån?

Der er flere grunde til, at det kan give mening at omlægge dit realkreditlån:

  • Lavere ydelse: Hvis renten er faldet, kan du omlægge til en lavere rente og dermed reducere din månedlige ydelse. Det er den klassiske nedkonvertering og den hyppigste årsag til omlægning.
  • Kursgevinst og gældsreduktion: Hvis renten er steget, kan du opkonvertere og opnå en kursgevinst, der reducerer din restgæld. Du får en højere ydelse, men skylder færre penge.
  • Skifte lånetype: Du kan skifte fra et variabelt forrentet lån (F-lån) til et fastforrentet lån for at opnå budgetsikkerhed – eller omvendt, hvis du vil have en lavere rente og kan acceptere risikoen.
  • Ændre løbetid: Du kan forkorte eller forlænge restløbetiden. En kortere løbetid giver lavere samlede renteomkostninger, mens en længere løbetid giver en lavere månedlig ydelse.
  • Skifte afdragsprofil: Du kan skifte fra et annuitetslån til et serielån – eller omvendt. Du kan også tilføje eller fjerne en afdragsfri periode.

Uanset årsagen er princippet det samme: Dit gamle lån indfries, og et nyt lån optages i stedet. Det lyder simpelt, men der er en række omkostninger og overvejelser, du skal have med i regnestykket, før det giver mening at gå videre.

Hvem kan omlægge sit lån?

Alle boligejere med et realkreditlån har grundlæggende mulighed for at omlægge. Det kræver dog, at du opfylder realkreditinstituttets kreditvurderingskrav på tidspunktet for omlægningen. Hvis din økonomi har ændret sig væsentligt – f.eks. ved jobskifte, skilsmisse eller stor ny gæld – kan det påvirke dine muligheder. Din bolig skal desuden stadig have en tilstrækkelig værdi til at understøtte det nye lån inden for de gældende belåningsgrænser (typisk 80% af boligens værdi for realkreditlån).

Det er dit eget realkreditinstitut, der håndterer omlægningen, og du behøver i de fleste tilfælde ikke skifte udbyder. Nykredit, Totalkredit, Realkredit Danmark, Nordea Kredit, Jyske Realkredit og DLR Kredit er de største aktører på det danske realkreditmarked, og de tilbyder alle rådgivning om omlægning som en del af deres service.

Hvornår giver omlægning mening?

Det er ikke altid, at omlægning kan betale sig. Omlægningen medfører omkostninger – og de skal tjenes ind, før du reelt begynder at spare penge. Derfor er timingen og dine konkrete låneforhold afgørende.

Tommelfingerregler for omlægning

Her er de vigtigste tommelfingerregler, som de fleste rådgivere arbejder med:

  • Renten skal falde mindst 1-2 procentpoint ved nedkonvertering. Forskellen skal være stor nok til, at den månedlige besparelse overstiger omlægningsomkostningerne inden for en rimelig periode. Ved en renteforskel på under 0,5 procentpoint er det sjældent rentabelt.
  • Restgælden skal være af en vis størrelse. Jo højere restgæld, desto større er den absolutte besparelse ved en lavere rente. Med en restgæld på 500.000 kr. giver 1 procentpoint i renteforskel en besparelse på ca. 5.000 kr. om året. Med 2.000.000 kr. i restgæld er besparelsen ca. 20.000 kr. om året. Omlægningsomkostningerne er derimod relativt faste, så større restgæld giver hurtigere break-even.
  • Restløbetiden skal være lang nok. Hvis du kun har 5 år tilbage på dit lån, har du kort tid til at tjene omlægningsomkostningerne ind. Mindst 10-15 års restløbetid gør typisk omlægningen rentabel.
  • Du skal blive boende. Planlægger du at sælge boligen inden for de næste 2-3 år, er der stor risiko for, at du ikke når at tjene omkostningerne ind.

Break-even-beregningen

Break-even er det tidspunkt, hvor din samlede besparelse på den lavere ydelse overstiger de samlede omkostninger ved omlægningen. Formlen er enkel:

Break-even (måneder) = Samlede omlægningsomkostninger / Månedlig besparelse

Eksempel: Dine omlægningsomkostninger er 30.000 kr., og din månedlige ydelse falder med 1.500 kr. Break-even er da 30.000 / 1.500 = 20 måneder. Dvs. efter ca. 1 år og 8 måneder har du tjent omlægningen ind, og derefter sparer du 1.500 kr. netto hver måned i resten af lånets løbetid.

En break-even-periode på under 2 år anses generelt for attraktiv. Under 3 år er acceptabel. Over 4-5 år bør du overveje at vente, medmindre du har andre gode grunde til at omlægge – f.eks. et ønske om at skifte fra variabel til fast rente for at opnå tryghed.

Hvornår bør du vente?

Du bør typisk vente med at omlægge, hvis:

  • Renteforskellen er mindre end 0,5-1 procentpoint.
  • Du forventer at sælge boligen inden for 2-3 år.
  • Din restgæld er under 300.000-500.000 kr.
  • Du allerede har omlagt inden for det seneste år – hyppige omlægninger spiser besparelsen op i gebyrer.
  • Renten stadig er i bevægelse nedad – det kan betale sig at vente lidt, til den stabiliserer sig, så du fanger det laveste niveau.

Det perfekte tidspunkt er svært at ramme, og det skal du ikke stresse over. Hvis break-even-beregningen viser en fornuftig tidshorisont, er det som regel bedre at handle end at spekulere i yderligere rentefald. Brug vores låneberegner til at sammenligne ydelsen på dit nuværende lån med et nyt.

Typer af omlægning

Der er tre grundlæggende typer af låneomlægning, og de passer til forskellige rentescenarier. Det er vigtigt at forstå forskellen, så du kan vælge den rigtige strategi.

Nedkonvertering – når renten falder

Nedkonvertering er den mest kendte form for omlægning. Den bruges, når markedsrenten er faldet, og du kan skifte fra et lån med høj kuponrente til et lån med lavere kuponrente. Resultatet er en lavere månedlig ydelse.

Eksempel: Du har et 4%-lån med en restgæld på 1.500.000 kr. Renten er faldet, og du kan nu optage et 3%-lån. Din månedlige ydelse falder med ca. 700-900 kr. afhængigt af restløbetid og bidragssats. Over de resterende 20 år giver det en samlet besparelse på 168.000-216.000 kr. – et beløb, der langt overstiger de typiske omlægningsomkostninger.

Ved nedkonvertering stiger din restgæld typisk en smule, fordi det nye lån udstedes til en kurs tæt på – men ikke nødvendigvis præcis – 100. Denne gældsforøgelse skal medregnes i dit samlede regnestykke.

Opkonvertering – når renten stiger

Opkonvertering er det modsatte af nedkonvertering og bruges, når renten er steget. Princippet er, at din eksisterende obligation med en lav kuponrente nu handles til en kurs under 100 – fordi investorerne kan få højere rente andetsteds. Du kan indfri dit lån til denne lave kurs og dermed opnå en kursgevinst, som reducerer din restgæld.

Eksempel: Du har et 1%-lån med en restgæld på 2.000.000 kr. Renten er steget, og obligationen handles nu til kurs 75. Du kan indfri dit lån ved at opkøbe obligationerne til kurs 75 i stedet for kurs 100 – det svarer til, at du kun betaler 1.500.000 kr. for at indfri en gæld på 2.000.000 kr. Du optager derefter et nyt lån til den nuværende (højere) rente, men med en restgæld, der er 500.000 kr. lavere. Din ydelse stiger, men din gæld falder markant.

Opkonvertering er særligt relevant for boligejere, der optog lån i den historiske lavrenteperiode (2019-2022), hvor 0,5%- og 1%-lån var almindelige.

Skift mellem lånetyper

Den tredje form for omlægning handler ikke om kuponrenten, men om selve lånetypen. De mest almindelige skift er:

  • Fra F-lån til fast rente: Giver dig budgetsikkerhed og beskyttelse mod fremtidige rentestigninger. Relevant når du forventer, at renten vil stige yderligere, eller når du simpelthen ønsker ro i maven. Læs mere om de forskellige lånetyper i vores guide til boliglån.
  • Fra fast rente til F-lån: Giver dig en lavere rente her og nu, men med risiko for, at renten stiger ved næste refinansiering. Relevant når du kan håndtere udsving i ydelsen og vil udnytte den typisk lavere korte rente.
  • Tilføje eller fjerne afdragsfrihed: Du kan omlægge for at tilføje en afdragsfri periode – typisk op til 10 år – hvis du har brug for lavere ydelse i en periode. Omvendt kan du fjerne afdragsfrihed for at begynde at afdrage og opbygge friværdi hurtigere.

Hvert skift har sine fordele og ulemper, og det rigtige valg afhænger af din konkrete økonomiske situation, din risikovillighed og dine fremtidsplaner. For en dybere sammenligning af låntyper kan du læse vores guide om annuitetslån vs. serielån.

Hvad koster det at omlægge lån?

Omlægning af realkreditlån er ikke gratis. Der er en række omkostninger forbundet med processen, og det er afgørende, at du kender dem, før du beslutter dig. Ellers risikerer du at omlægge et lån, hvor besparelsen ikke overstiger udgifterne.

Oversigt over omkostninger

Omkostningstype Typisk størrelse Bemærkning
Tinglysningsafgift (fast) 1.825 kr. Betales ved nyt pantebrev
Tinglysningsafgift (variabel) 1,45% af forhøjelse Kun af den del, der overstiger det gamle pantebrev
Kurtage 0,15-0,50% Realkreditinstituttets gebyr for obligationshandel
Kursskæring 0,10-0,30% Forskellen mellem købs- og salgskurs
Indfrielsesgebyr 500-1.500 kr. For indfrielse af det gamle lån
Oprettelsesgebyr 1.000-5.000 kr. For oprettelse af det nye lån
Bankens gebyr 0-3.000 kr. Varierer mellem pengeinstitutter

Tinglysningsafgiften – den største post

Tinglysningsafgiften er ofte den største enkeltomkostning ved en omlægning. Hvis du kan omlægge inden for dit eksisterende pantebrev – dvs. det nye lån ikke overstiger det gamle pantebrevs hovedstol – skal du kun betale den faste afgift på 1.825 kr. Skal du derimod have et nyt, større pantebrev, betaler du yderligere 1,45% af den del, der overstiger det gamle pantebrev.

Tip: Mange boligejere oprettede i sin tid et pantebrev, der var større end den faktiske restgæld, netop for at have plads til fremtidige omlægninger uden at skulle betale den variable tinglysningsafgift. Tjek dit eksisterende pantebrev – der kan være uudnyttet plads, som sparer dig penge.

Konkret eksempel: Omlæg 2 mio. fra 4% til 3%

Lad os se på et konkret eksempel for at illustrere de samlede omkostninger og besparelsen:

  • Eksisterende lån: 2.000.000 kr. restgæld, 4% fast rente, 25 års restløbetid
  • Nyt lån: 3% fast rente, 25 års løbetid
  • Månedlig ydelse før (excl. bidrag): ca. 10.560 kr.
  • Månedlig ydelse efter (excl. bidrag): ca. 9.480 kr.
  • Månedlig besparelse: ca. 1.080 kr.

Estimerede omlægningsomkostninger:

  • Tinglysningsafgift (fast): 1.825 kr.
  • Kurtage (0,25% af 2.000.000): 5.000 kr.
  • Kursskæring (0,15% af 2.000.000): 3.000 kr.
  • Indfrielsesgebyr: 750 kr.
  • Oprettelsesgebyr: 2.500 kr.
  • Bankgebyr: 1.500 kr.
  • Samlede omkostninger: ca. 14.575 kr.

Med en månedlig besparelse på 1.080 kr. og samlede omkostninger på ca. 14.575 kr. er break-even ca. 13-14 måneder. Det er en fordelagtig omlægning. Over de resterende 25 år sparer du i alt ca. 324.000 kr. minus omlægningsomkostningerne – en nettobesparelse på godt 309.000 kr. Eksemplet forudsætter, at omlægningen kan ske inden for det eksisterende pantebrev; ellers stiger omkostningerne med den variable tinglysningsafgift.

Bemærk, at dette er et forenklet eksempel. Den faktiske besparelse afhænger af kursen på det nye lån, bidragssatser, eventuel gældsforøgelse og skattemæssige konsekvenser. For en præcis beregning bør du altid kontakte dit realkreditinstitut og bede om et konkret tilbud. Du kan også starte med at bruge vores låneberegner for at danne dig et overblik over, hvordan ændringer i rente og løbetid påvirker din ydelse. Vil du forstå, hvordan ÅOP påvirker de samlede lånomkostninger, har vi en separat guide, der forklarer det i detaljer.

Kursgevinst ved omlægning

En af de mest fascinerende aspekter ved det danske realkreditsystem er muligheden for at opnå en kursgevinst ved omlægning. Det sker, når renten stiger, og kursen på din eksisterende obligation falder. For at forstå mekanismen skal vi kort se på, hvordan obligationskurser fungerer.

Hvordan hænger rente og kurs sammen?

Obligationskurser og renter bevæger sig i modsat retning. Når markedsrenten stiger, falder kursen på eksisterende obligationer med lavere kuponrente – fordi investorerne kan få bedre afkast andetsteds, og de ældre obligationer derfor er mindre attraktive. Omvendt stiger kursen på obligationer med høj kuponrente, når markedsrenten falder – fordi de nu giver et højere afkast end markedet.

Det betyder konkret:

  • Renten falder: Kursen på dit lån (obligationen) stiger mod eller over kurs 100. Nedkonvertering er oplagt.
  • Renten stiger: Kursen på dit lån falder under kurs 100. Opkonvertering med kursgevinst er mulig.

Kursgevinst i praksis

Lad os tage et konkret eksempel. Du optog et 1%-lån på 2.000.000 kr. i 2021, da renten var historisk lav. I mellemtiden er renten steget, og din 1%-obligation handles nu til kurs 72. Det betyder, at du kan indfri din gæld på 2.000.000 kr. ved at opkøbe obligationer for:

  • Restgæld: 2.000.000 kr.
  • Obligationskurs: 72
  • Indfrielsesbeløb: 2.000.000 x 0,72 = 1.440.000 kr.
  • Kursgevinst: 2.000.000 – 1.440.000 = 560.000 kr.

Du optager derefter et nyt lån til den aktuelle (højere) rente – f.eks. 4% – men nu på kun 1.440.000 kr. plus omlægningsomkostninger. Din ydelse stiger, fordi renten er højere, men din samlede gæld er reduceret med over en halv million kroner. Det kan være en klog strategi, hvis du har råd til den højere ydelse, og du vil nedbringe din gæld hurtigere.

Skattemæssige overvejelser

Kursgevinster ved omlægning af realkreditlån er som udgangspunkt skattefrie for privatpersoner, når der er tale om lån i danske kroner til at finansiere ejerbolig. Det gør opkonvertering til en attraktiv mulighed, da hele kursgevinsten går direkte til at reducere din gæld. Renteudgifterne på det nye lån er fortsat fradragsberettigede – fradraget er ca. 33% for renteudgifter under bundfradraget (ca. 50.000 kr. for enlige, ca. 100.000 kr. for par) og ca. 25% derover. Du mister noget rentefradrag ved opkonvertering, fordi restgælden falder, men den samlede effekt er typisk positiv.

Det er altid en god idé at rådføre sig med en skatterådgiver eller din bank, før du omlægger, så du har fuldt overblik over de skattemæssige konsekvenser i din konkrete situation.

Trin-for-trin: sådan omlægger du dit lån

Processen for at omlægge dit realkreditlån er relativt standardiseret. Her er en trin-for-trin-guide, der giver dig overblik over, hvad du skal gøre:

Trin 1: Undersøg dine muligheder

Start med at danne dig et overblik over de aktuelle renter og kurser. Brug vores låneberegner til at sammenligne din nuværende ydelse med, hvad ydelsen ville være med en ny rente. Tjek også obligationskurserne for din eksisterende obligation – de kan ses på dit realkreditinstituts hjemmeside eller på Nasdaq Copenhagen.

Trin 2: Kontakt dit realkreditinstitut

Ring til eller besøg dit realkreditinstitut (eller din bank, som typisk formidler kontakten). Bed om en konkret beregning af omlægningen, herunder alle omkostninger, den nye ydelse og break-even-perioden. De fleste institutter tilbyder denne beregning gratis, og mange har også selvbetjeningsløsninger online, hvor du selv kan lave beregningen.

Trin 3: Sammenlign og vurder

Gennemgå beregningen nøje. Se på den samlede besparelse over restløbetiden, break-even-perioden og eventuel gældsforøgelse. Spørg dig selv: Er break-even inden for en rimelig periode? Kan jeg håndtere en eventuel højere ydelse (ved opkonvertering)? Passer den nye lånetype til min situation? Læs vores guide til boliglån for en dybere forståelse af de forskellige lånetyper.

Trin 4: Opsig dit nuværende lån

Hvis beregningen ser fornuftig ud, skal du opsige dit eksisterende lån. Opsigelsesfristen afhænger af din lånetype: Fastforrentede lån har typisk 2 måneders opsigelse til en termin (1. januar, 1. april, 1. juli eller 1. oktober). F-lån kan kun opsiges til refinansieringstidspunktet. Dit realkreditinstitut vejleder dig om de konkrete frister.

Trin 5: Det nye lån hjemtages

Når opsigelsesfristen er udløbet, indfries det gamle lån, og det nye lån hjemtages. Realkreditinstituttet håndterer det meste automatisk – du skal typisk blot underskrive de nye lånedokumenter. Pengene fra det nye lån bruges til at indfri det gamle, og eventuelle differencer afregnes med dig.

Trin 6: Overvej kurssikring

Mellem opsigelse og hjemtagelse kan renten nå at bevæge sig. Med kurssikring låser du kursen på det nye lån fast allerede ved opsigelsen, så du ved præcis, hvad ydelsen bliver. De fleste realkreditinstitutter tilbyder kurssikring mod et gebyr. Det anbefales især ved store lån, hvor selv små kursbevægelser kan betyde tusindvis af kroner.

Tip: Hele processen fra den første henvendelse til det nye lån er på plads tager typisk 2-4 måneder afhængigt af opsigelsesfristen. Planlæg i god tid, og undgå at haste – en omlægning er en stor beslutning, der fortjener grundig overvejelse.

Ofte stillede spørgsmål om omlægning af lån

Hvornår giver omlægning af lån mening?

Omlægning giver typisk mening, når renten er faldet med mindst 1-2 procentpoint i forhold til din nuværende rente, og du har en restgæld på minimum 500.000-1.000.000 kr. med mindst 10-15 års restløbetid. Den afgørende faktor er break-even-perioden: Kan du tjene omlægningsomkostningerne ind inden for 2-3 år via den lavere ydelse, er omlægningen fordelagtig. Jo større restgæld og jo længere restløbetid, desto hurtigere når du break-even.

Hvornår skal man omlægge sine lån?

Det optimale tidspunkt afhænger af renteudviklingen. Ved nedkonvertering bør du omlægge, når renten er faldet tilstrækkeligt, og din break-even-beregning ser fornuftig ud. Forsøg ikke at time det perfekte bundniveau – det er næsten umuligt. Hvis besparelsen er tilstrækkelig, er det bedre at handle end at vente. Realkreditlån kan omlægges til de fire årlige terminer (1. januar, 1. april, 1. juli, 1. oktober) med typisk 2 måneders opsigelse. Ved opkonvertering bør du handle, når obligationskursen er faldet markant under kurs 100.

Hvad koster det at omlægge et realkreditlån?

De samlede omkostninger ligger typisk mellem 10.000 og 50.000 kr. De primære poster er tinglysningsafgift (1.825 kr. fast + eventuelt 1,45% af nyt pantebrevsbeløb), kurtage (0,15-0,50% af hovedstolen), kursskæring (0,10-0,30%), indfrielsesgebyr (500-1.500 kr.), oprettelsesgebyr (1.000-5.000 kr.) og bankgebyr (0-3.000 kr.). Kan du omlægge inden for det eksisterende pantebrev, undgår du den variable tinglysningsafgift, og de samlede omkostninger kan holdes i den lave ende.

Er 3 procent lån på vej?

Rentesatsen på fastforrentede realkreditlån afhænger af markedsforholdene og Den Europæiske Centralbanks (ECB) pengepolitik. I 2026 ligger de faste realkreditrenter i intervallet 3-5%, og 3%-obligationer har i perioder været tilgængelige. Om renten falder yderligere, afhænger af den økonomiske udvikling, inflationen og ECB's rentebeslutninger. Det er vigtigt ikke at spekulere for længe i, om renten falder mere – hvis break-even-beregningen viser en fornuftig omlægning allerede nu, er det ofte bedre at handle end at vente. Følg med i obligationskurserne og kontakt dit realkreditinstitut for aktuelle tal.

Hvad er forskellen på nedkonvertering og opkonvertering?

Nedkonvertering bruges, når renten er faldet. Du skifter fra et lån med høj kuponrente til et med lavere kuponrente. Resultatet er en lavere månedlig ydelse, men din restgæld kan stige en smule, fordi det nye lån optages til en kurs tæt på 100. Opkonvertering bruges, når renten er steget. Din eksisterende obligation med lav kuponrente handles til en kurs under 100, fordi den er mindre attraktiv i markedet. Du indfrier dit lån til den lave kurs og opnår en kursgevinst, der reducerer din restgæld. Til gengæld stiger din ydelse, fordi det nye lån har en højere rente. Kort sagt: Nedkonvertering sænker ydelsen, opkonvertering sænker gælden.

Beregn din besparelse ved omlægning

Nu hvor du ved, hvordan omlægning af lån fungerer, er næste skridt at beregne, hvad du konkret kan spare. Brug vores gratis låneberegner til at sammenligne din nuværende ydelse med en ny rente – og se, om omlægningen kan betale sig for dig.

Beregn dit lån nu Læs om boliglån
Boliglån | Hvad er ÅOP? | Annuitetslån vs. serielån | Forbrugslån